房地產(chǎn)工程中的開(kāi)發(fā)成本，一般包含土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其他直接費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、管理成本、銷售費(fèi)用

1、土地費(fèi)用

包括土地出讓金、拍賣服務(wù)費(fèi)、土地契稅印花稅、指標(biāo)費(fèi)。契稅一般是土地成交價(jià)格的3%

2、前期工程費(fèi)

主要包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)水文勘測(cè)勘察，以及三通一平的費(fèi)用。前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi)的3%

3、建安成本

即建筑物的土建和安裝費(fèi)用

一方面，指的是純粹的細(xì)分到單棟建筑的工程成本。比如洋房2400元/㎡，小高層2300元/㎡。

另一方面，也要包含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，即項(xiàng)目紅線內(nèi)以及紅線外2米內(nèi)需要接駁的管線、道路等配套建設(shè)費(fèi)用。主要包括供水、供電、弱電、天然氣、排污、園林、道路、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)置等費(fèi)用。

此外，還應(yīng)包括設(shè)施設(shè)備的配套費(fèi)，比如代建幼兒園，代修道路，代建福利院等等，都是免費(fèi)配套的，都需要算到自己的成本中去

4、不可預(yù)料費(fèi)

一般指的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)遇到不可預(yù)料的事情，保留這筆資金用于解決突發(fā)情況

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總投資額的一定比例計(jì)算，比例范圍在2-3個(gè)百分點(diǎn)較為合適。

6、財(cái)務(wù)成本

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中為項(xiàng)目融集資金產(chǎn)生的費(fèi)用。

一方面是前融成本，另一方面是開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)貸產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、利息成本等。

前融成本視城市不同而不同，具體而言優(yōu)質(zhì)的一二線城市，前融成本一般在12%及以上。

開(kāi)發(fā)貸是開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款。一二線城市能做到5-8%的利息成本，三四線城市在6-10%及以上。融資的金額為項(xiàng)目總成本金額4-7成。

融資成本=總成本*前融比例*融資時(shí)間*利率+總成本*開(kāi)發(fā)貸融資比例*融資時(shí)間*利率

總的來(lái)講，財(cái)務(wù)成本可以按照純建安費(fèi)用的65%,或者按動(dòng)態(tài)資金缺口計(jì)算。

7、銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用主要包括項(xiàng)目銷售過(guò)程中以及銷售現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用。綜合起來(lái)，有以下三類:

1)廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般占銷售總收入的1%-2%;

2)銷售代理費(fèi)用，一般占銷售總收入的1.5%-2%;

3)其他費(fèi)用，一般占銷售總收入的0.5%-1%;

以上項(xiàng)目合計(jì)，銷售費(fèi)用占總銷售收入3%-5%。 有的品牌房企成本控制得比較好的，通過(guò)建立自己的App，全民營(yíng)銷等渠道，能做到2%左右。

8、其他直接費(fèi)

包括工程管理費(fèi)，招標(biāo)，監(jiān)理等費(fèi)用，也包含物業(yè)維修基金等物業(yè)類費(fèi)用。